【MBA硕士论文】保障房建设运用PPP模式的研究(53页)DOC

安徽建筑大学硕士论文 万方数据 保障房建设运用PPP模式的研究 安徽建筑大学硕士论文 万方数据 （本资料是word格 式 ，可任意编辑） 安徽建筑大学硕士论文 万方数据 摘 要 保障房是为了解决城镇中低收入家庭住房问题而发展起来的重要民生工程，党和 国家给予高度重视，投入了大量的人力、财力、物力资源兴建保障房。近些年来随着 经济的发展，城镇化率的逐年提高，我国也加大了保障房的投资力度。由于保障房的 属于公共产品，以往都是上由政府负责出资建设。但是大规模的保障房兴建、维护、 运营管理将会消耗政府大量资源，也会影响政府处理其他公共事务的效率。因此，扩 宽保障房融资渠道，缓解政府财政压力，同时也为了扩展民间资本的投资领域、提高 建设效率，运用 PPP 模式将民间资本引入保障房建设领域是一举两得的 “ 共赢 ” 选择。 本文基于上述背景条件，对保障房项目运用 PPP 模式建造进行了研究。本文对于 运用 PPP 模式建造保障房的必要性和可行性进行了分析。指出由于我国保障房融资模 式过于单一，且运用 PPP 融资模式建造保障房具有节约政府资源、提高建设效率、分 散分险等方面的优势，使得 PPP 融资模式运用于保障房中确实必要；同时又因为我国 有充裕的民间资本且具备良好的运作基础，加上政府政策支持、稳定的投资收益率使 得民间资本进入保障房领域切实可行。其次，对于保障房运用 PPP 模式的具体运作模 式进行了详细介绍。介绍了保障房 PPP 模式的项目结构、运作流程、参与主体及职能 等，并分析了保障房 PPP 模式存在的分险因素以及相应的风险承担主体，同时也分析 了发展保障房 PPP 模式存在的主要问题，并给出了相关 建议。最后引用案例分析了保 障房 PPP 模式下私人机构和公共机构的成本效益，得出该模式下双方均是可以盈利 的，私人机构的利润率有了保证也就消除了私人机构进入保障房的最大顾虑，从而实 现了保障房 PPP 模式成功运行的前提条件。 保障房 PPP 模式是一个公私双方合作共赢的长效机制。对于公共机构而言可以节 约政府财政支出、转变政府职能等；对于私人机构而言可以扩展投资领域，降低投资 风险等；对于全社会而言可以起到提高保障房供给效率、改善中低收入者居住状况的 作用。因此，在保障房项目中应积极推广 PPP 融资模 式，尽早完善相关配套措施。 关键字：保障房；融资模式； PPP I 安徽建筑大学硕士论文 万方数据 Abstract Affordable housing is an important people s livelihood projects that to solve the housing problems of low-income families in urban, attaches great importance to the party and country, invested a lot of manpower, financial and material resources to build affordable housing. In recent years with the development of economy, the urbanization rate increased year by year, also raised the investment of affordable housing in our country. Because of the affordable housing belongs to public goods, in the past are paid for by the government. But large-scale housing construction, maintenance, operation and management will cost the government a lot of resources, also affect the efficiency of the government s approach to other public affairs. Therefore, expanding affordable housing financing channels, reduce the pressure on government finances, and at the same time in order to extend the folk capital investment, improve the efficiency of construction, use of the PPP model introducing private capital into housing construction is a “win-win“ options . This paper, based on the above background, researched the affordable housing project using PPP model building. In this paper, for the necessity and feasibility of using PPP mode to build affordable housing is analyzed. Pointed out that due to our country housing finance pattern is too single, and applying the PPP financing model to build affordable housing has save government resources, improve construction efficiency, the advantage of dispersive risk, etc, make the PPP financing model applied to guarantee room really necessary; At the same time, because our country has plenty of private capital, good operation, and the government policy support, stable return on investment that private capital into the housing domain is feasible. Then using the PPP model for housing the operation mode is introduced in detail. Introduces the affordable housing PPP mode of project structure, operation process, the participation main body and function, etc. Analyzes the corresponding risk factors and bear subject. At the same time is also analyzes the main problems of developing affordable housing PPP mode, and gives the related suggestion. The reference case analysis the housing PPP mode that the cost-effectiveness of the private sector and public institutions both sides can be profitable, the private sector profit margins had guaranteed also eliminates the private sector into the housing , So as to realizethe premise of using the housing PPP mode using. Housing PPP model is a Public and private “win-win“ mechanism. Can save the government fiscal expenditure for public institutions, the transformation government function, etc; For private organizations can extend the field of investment, reduces investment risk, etc.; For the whole society can rise to improve the efficiency of housing supply, improve the low and middle income earners living condition. herefore, we should actively promote the PPP financing pattern, perfect the relevant supporting measures as soon as possible. KeyWords: Security Housing； Financing Model； PPP II 安徽建筑大学硕士论文 万方数据 目录 摘 要 I Abstract II 第一章 绪论 .1 1.1 研究背景 1 1.2 研究意义 2 1.3 国内外研究现状 2 1.3.1 国外研究现状 2 1.3.2 国内研究现状 3 1.4 研究内容 .5 1.5 研究方法 .5 1.6 本文创新点 .6 第 二章 PPP 模式运用于保障房建设的理论基础 7 2.1 相关概念 7 2.1.1 保障房概念 .7 2.1.2 PPP 模式概念 8 2.2 主要理论 9 2.2.1 社会保障理论 .9 2.2.2 公共物品理论 . 10 2.2.3 市场失灵理论 . 10 2.2.4 委托代理理论 . 11 第 三章 运用 PPP 模式建造保障房的必要性与可行性分析 . 12 3.1 以 PPP 模式建造保障房的必要性分析 12 3.1.1 现有保障房融资模式的不足 12 3.1.2 节约政府资源 . 14 3.1.3 提高建设效率转变政府职能 14 3.1.4 分散风险 15 3.2 私人机构参与保障房建设的可行性分析 . 15 3.2.1 充裕的民间资本 . 15 3.2.2 政府的政策支持 . 16 3.2.3 良好的运作基础 . 16 3.2.4 相对稳定的利润率 18 3.3 本章小结 19 第四章 运用 PPP 模式建造保障房的运作模式 20 4.1 保障房 PPP 模式概述 . 20 4.1.1 保障房 PPP 模式的组织结构 20 4.1.2 保障房 PPP 模式的参与主体及其职能 21 4.1.3 保障房 PPP 模式的运作流程 26 4.2 PPP 模式的风险分析 28 4.2.1 PPP 模式存在的 主要风险因素 . 28 4.2.2 风险承担主体 . 30 III 4.3 我国发展保障房 PPP 模式存在的主要问题及相关建议 30 安徽建筑大学硕士论文 万方数据 4.3.1 相关的法律与体制不健全及改进建议 30 4.3.2 现行金融体系不能满足项目融资要求及改进建议 31 4.3.3 缺少专业知识支撑及改进建议 32 4.3.4 其他方面问题及建议 32 4.4 本章小结 32 第五章 案例分析 34 5.1 项目简介 34 5.2 投资 估算 34 5.3 项目收入估算 . 36 5.4 成本效益分析 . 37 5.4.1 政府成本效益分析 38 5.4.2 民营企业成本效益分析 . 39 5.5 项目总结 39 第六章 结语 . 41 参考文献 43 致 谢 46 作者简介 47 IV 安徽建筑大学硕士论文 万方数据 插图及附表清单 图 3.1 我国居民存款情况 16 图 4.1 PPP 组织结构图 21 图 4.2 PPP 模式运作流程图 .26 表 5.1 项目基本资料 34 表 5.2 项目总投资明细表 . 36 表 5.3 项目总收入明细表 37 表 5.4 项目经济效果常用评价指标 37 表 5.5 企业现金流量表 39 V 万方数据 安徽建筑大学硕士学位论文 第一章 绪论 第一章 绪论 1.1 研究背景 住房是关系到百姓安居乐业，社会和谐稳定的重要民生问题。而保障性住房 更是解决城市中低收入人群、弱势群体住房问题的重中之重。保障性住房的完善 程度是社会福利保障体系是否健全的一个重要体现 [1]。 自改革开放以来，经过多年的不断完善，我国目前已经形成了包括经济适用 房、廉租房、公共租赁房和棚户区安置房等多层次保障性住房体系 [2]。 “ 十二五 ” 期间，为了更有效的缓解住房供给不足的矛盾，改善中低收入家庭的居住状况， 国家计划建设 3600 万套保障性住房 [3]。到 “ 十三五 ” 期间虽然已经建成了大量 的保障房，但是面对我国城镇化率的逐年提升，全国城镇常住人口的逐年增加， 保障房仍然存在缺口，保障房建设的资金需求量以及后期运营管理费所需的资金 投入量仍然很大。国家对于保障性住房问题的重视体现了政府对于改善人民居住 环境问题的决心。同时也应该看到，大规模保障房的建设和维护，需要巨大的资 金做保障。 以安徽省为例，安徽省按照 “ 十三五 ” 规划， 2016 年将开工建造保障房 28 万套，包括棚户区安置房 27 万套、公共租赁房 1 万套。计划于 “ 十三五 ” 末安 徽省保障性住房覆盖面扩展到 23%以上。经过多年的摸索，在保障房建设领域安 徽省已逐步形成 “ 代建制 ” 、 “ 配建制 ” 和 “ 捆绑改造 ” 等独特的做法 [4]。 “ 代 建制 ” 主要指选择开发商代建。执行 “ 代建制 ” 模式建造保障房通常会事先明确 建造规模、时间、标准及设计方案等，通过土地使用权出让价格以及房源回购价 格的竞争选择合适的开发商。 “ 配建制 ” 主要指在商品房中配建保障房。政府通 过一些优惠政策吸引开发商参与保障房建设，如规划条件放宽 、规划选址从优等。 “ 捆绑改造 ” 主要针对改造难度大的区域。将保障房项目与商品房项目捆绑在一 起，对改造用地与开发用地实行搭配出让，从而达到扩大保障房覆盖面的效果。 由于 “ 十二五 ” 期间，安徽省已经建成了大量的保障房， “ 十三五 ” 期间新建保 障房的数量也将大量减少，保障房的建造模式也转向以 “ 配建制 ” 为主。这些举 措对于推进安徽省保障房建设都起到了很大的推进作用，但同时应该也注意到保 障房建设的资金来源单一，已经成为保障房发展的一个限制因素。为了拓展保障 房建设的融资渠道，吸引更多民间资本参与保障建设领域， ppp 融资模式应运而 生。每个省份由于实际情况不同，通过不断摸索尝试，最终将会形成适合本省的 1 万方数据 安徽建筑大学硕士学位论文 第一章 绪论 独特做法。 1.2 研究意义 PPP 模式主要运用于基础设施建设，是一种力争在项目各个参与方之间达到 “ 双赢 ” 或者 “ 共赢 ” 的融资模式，它是围绕某个公共项目而形成的公共部门与 私人部门之间的合作伙伴关系，该模式是否可以成功的运行，关键在于公共部门 与各私人部门是否都认真的履行了自己的职责，任何一方违约都会导致整个项目 的破产 [5]。该融资模式最早由英国提出，然后在整个西方发达国家间流行起来， 且已经逐步的发展完善 [6]。但在我国还处于初始摸索阶段，尚有很多不完善的地 方需要改进。 PPP 模式不仅可以引入民间资本进入保障房项目，同时也转变了公共产品供 给机制，它可以将一部分政府支出责任转让给社会企业 [7]。通过 ppp 模式将民间 资本引入到保障房领域的意义并不只在于缓解政府财政不足的燃眉之急，更重要 的是建立公私部门之间 “ 利益共享 ” 的长效机制，通过长期合作和经营，使得企 业盈利稳定，在一定程度上改善基础设施短期回报低的问题，从而吸引更多的民 间资本进入。社会企业通过这种方式不仅可以将资金带到保障房建设中，同时也 会带来先进的技术和管理手段等。如此，项目的运行效率，建设周期等都会大幅 度提升。 1.3 国内外研究现状 1.3.1 国外研究现状 在国外尤其是发达国家对于保障房的研究可以追溯到 20 世纪 50 年代。二战 过后广大人民颠沛流离，居无定所。政府为了尽快稳定政局，恢复经济发展，开 始对住房市场进行干预，并着手修建保障性住房。随着政府对住房问题的逐渐重 视，各国学者也开始研究保障性住房，包括对保障房的理论研究、住房的补贴方 式研究、融资模式研究等。各个学者从不同角度对保障房 PPP 模式进行了钻研。 David Donnison（ 1967）的主要贡献在于比较住房政策理论。提出在经济 发展的不同阶段政府应提出不同的住房政策。根据他的理论，政 府处理住房问题 需要扮演三种角色，分别为雏生型、社会型、全面责任型 [8]。雏生型房屋政策适 2 万方数据 安徽建筑大学硕士学位论文 第一章 绪论 用于广大发展中国家，这种模式下政府对于住房问题的处理缺乏连续性和系统 性；社会型房屋政策使用与大多数发达国家，该模式下政府会对住房市场实施干 预；全面责任型的代表国家有瑞典和挪威，执行这一模式的政府会对住房市场实 施全面的干预和控制。 E.W.Burgess （ 1925）是住房过渡理论的先驱，他在研究芝加哥住宅格局时 提出 [9]。后来 Sweeney James（ 1974）根据住房市场的过滤现象创立了较为系统 的住房过滤模型。该模型是站在房东角度考虑的租赁市场模型，该模型可以解出 存量、租金、新建率等变量，模型得出的主要结论有 :一、如果想保证住房质量 且租金低廉，则政府需要补贴房客，或房客收入分布发生改变；二、政府补贴只 对接受了补贴的房客产生积极的影响；三、政府补贴给开发商并不能带来房租的 降低，但可以通过新建更多房屋来降低所有质量等级范围内的租金 [10]。 20 世纪 90 年代以后， 学者们对住房过滤模型的研究开始延伸到福利住房。 如： O’Flaherty(1995)建立了无家可归人口的住房市场过渡模型 [11]。 Arthur O Sulliva （ 2002）针对 1980-1990 的住房消费市场提出了 “ 过滤 ” 曲线图等 [12]。 Harvey Brooks， Corinne S． Shelling and Lanee Linebman etc(1984)着手于福 利经济学，研究公共部门与私人部门在公司合作模式中该扮演何种角色，私人部 门的权限或是参与程度该是多少比较合适，鉴于公共部门的主导优势，如何运作 才能够兼顾公平与效率，并且他们的研究还延伸到跨国公司是否适合参与到发展 中国家的 PPP 项目 [13]。 Jonathan P.Dohhe and Ravi Ramamurti (2003)认为，对于公私合营项目，能否 取得成 功的关键在于政府，政府处于整个项目的核心位置，既是 PPP 项目的发 起人也是消费者。政府应该承担制定 PPP 模式运行规则的责任，应当先划分好 公共部门和私人部门各自承担的风险 [14]。 P. J. Edwards（ 2005）认为在 PPP 模式的风险划分方面，存在几种风险承担 模式，包括由私人部门承担、公共部门承担以及公私部门共同承担。由此也区分 了公共部门和私人部门应承担的风险责任界限。同时政府部门为确保合同的有效 实施，也应该建立合理的风险分担体系以及风险应对方案 [15]。 1.3.2 国内研究现状 我国保障房的建设相比国外要迟很多，起步于 20 世纪末。我国幅员辽阔， 人口众多，房屋产权构成也相对复杂，保障房建设在我国虽然已取得一定的成绩， 但是仍然有很多因素制约了其发展。而国内学者对于保障房的研究也没有国外成 3 万方数据 安徽建筑大学硕士学位论文 第一章 绪论 熟全面。本文简要列举国内学者对于保障房 PPP 模式的研究成果。 成思危（ 1999）研究我国城镇住房保障体系，把城镇居民按收入分为 5 个等 级，分别为：高、中上、中、中低、低。而对住房也做了相应等级的划分，不同 收入的居民购买不同等级的住房，高收入者可以购买高档住房，低收入者可以租 住低档住房等。他的研究认为，我国的住房保障体系应针对不同收入的居民提供 相应级别的住房，住房供给体系应实